Arsa Payı Kat Karşılığı Sözleşmesi Yapılırken Yapılan 20 Hata

1- Arsa payı devrine sözleşme ile beraber izin vermek veya yüklenicinin bağımsız bölümlerini satış hakkını kat irtifakının kurulmasıyla beraber şeklinde düzenlemek.

Bu hak ile yüklenici kat irtifakı sonrası kendisine düşen tapuları devredebilir, kalan işler için mağduriyet yaratır.

2- Arsa sahibi ve yüklenici arasındaki alacakları sadece oran ile belirlemek.

Bu madde m2, kat, cephe vs gibi şerefiye bedelini belirleyen unsurlar ile paylaşım şemasında yer verilerek düzenlenmediğinde maddi kayıp ve kötüye kullanım söz konusu olabilir.

3- Fazla yapıya dair eklenen maddeleri kontrol etmemek veya bu  başlıklı düzenlemeye yer vermemek.

Bu maddeye  yer verilmediğinde sözleşme oranında artışın kabulu mağduriyet yaratabileceği gibi en önemlisi doğan fazla yapı müteahhite aittir ibareleri büyük hak kaybı yaşatır.

4- Yönetim planı kurulmasını arsa sahiplerinin onayına ve sürece dahil olmasına değil yükleniciye bırakmak.

Bu maddenin onaya bağlanmaması ve düzenlenmesinde kapsamlı teknik/ hukuki destek alınmaması durumunda yıllar veya ilelebet süren mağduriyetler, hak kayıpları doğabilir.

5- İmar değişikliğinden kaynaklı bağımsız bölüm, m2 kaybı yaşanabilecek maddeleri kabul etmek veya tedbiri düzenleme yapmamak.

Açıkça düzenlenmemesi avan projesi olmaması m2 kaybı ile beraber arsa sahibine ciddi kayıplar yaşatabilir. “Oranında Katlanma” ibaresi de kabul edilmemelidir.

6- Projenin ruhsat öncesi arsa sahiplerinin onayına değil yükleniciye vekaleten bağlamak.

BU REKLAMI BİLDİR

Projenin onaya bağlanmaması hem üzerinde kararlaştırılan haklar bakımından, hem kullanım bakımından hem de doğabilecek aykırılıklar bakımından mağduriyet yaratabilir.

7- Yükleniciye, belirttiği proje ofisi çalışanlarına verilen vekalet ile proje/proje değişikliği, satış, yönetim planı kurmak vs gibi yetkiler vermek.

Sözleşmeye bağlı verilen vekaletler kesinlikle dikkatli kontrol edilmelidir. Aksi durumda geri dönülemez mağduriyetler yaşanabilir.

8- Paylaşım şemasını çizilmiş şekilde sözleşmeye ekli düzenlenmemesi.

Paylaşım şemasının sözleşmeye eklenmesi kat irtifaklarının kurulmasıyla beraber hak kaybını önlerken şerefiye bedellerinin de korunmasını sağlar. Aksi durumda ciddi uyuşmazlık ve maddi kayıplar doğar.

9- Paylaşım şemasından şerefiye bedellerini anlayamamak veya içlerine net/brüt m2 yazmamak

Bu detaylara kapsamlı yer vermemek yukarıda da belirtildiği üzere ciddi maddi kayıplara yol açar

10- Teknik şartnamenin eklenmemesi veya matbu olanı kabul edilmesi.

Teknik şartname bir yapının sözleşme gereği inşaat niteliklerine uygun biçimde yapılmasını sağlar. Beklenen teknik nitelikler kapsamlı düzenlenmeli ve önemli iş kalemleri mutlaka arsa sahibi onayına bağlanmalıdır.

12- İskan, ayıplı ve eksik işler için ipotek daire bırakılmasının sözleşmede kararlaştırmamak.

Bu hususların düzenlenmemesi durumunda en önemlisi iskan olmak üzere diğer başlıklar ile beraber yükleniciye gidermeye zorlama hakkından vazgeçilmesi olarak düşünülmelidir. Önemli bir konudur.

13- Yüklenicininin sözleşmeyi devir edebilmesine izin vermek.

Sözleşme kurulurken yüklenici ehil ve basiretli tacir gibi kabul edilir. Dolayısıyla da sözleşmenin devri ile bir anda hiç bilmediğiniz ve her manada mağdur edecek bir muhatap ile karşılaşabilirsiniz

14- Olağanüstü hallerin ayrıntılı biçimde düzenlenmemek.

Olağanüstü hallerin ayrıntılı düzenlenmesi hem müteahhitin işi yapabilmesi hem de arsa sahipleri bakımından yüklenicinin kötüye kullanımının, ek bedel talebinin önüne geçmek adına ayrıntılı düzenlenmelidir.

15- Fiyat/maliyet farkına dair aleyhe düzenlenmiş hususları kabul etmek.

Öngörülemeyen nedenlerle yüklenicinin uyarlama bedeli alması Türk Borçlar Kanunu (TBK) dan doğmaktadır. Ancak fiyat/ maliyet farkından doğan kayıpların düzenlendiği hususları ayrıntılı incelememek ciddi manada mağdur edebilir.

16- Yüklenicinin kendisine  düşen bağımsız bölüm adedi ve m2 sini arttırmaya sözleşme maddesiyle izin vermek.

Böylece projenin genelinde değişiklikler olabilir, şerefiye bedellerinde azalma olabilir ve hatta diğer bir kaç maddeye bağlı olarak sözleşme oranı dahi değişebilir.

17- Mevcut parseller ile kurulmuş sözleşme veya projeye ek müteahhite diğer yan parselleri alma hakkı vermek.

Bu gibi maddeler genelde parsel birleşmesinden kaynaklı doğan fazla yapıların arsa sahiplerine verilmemesi ve ek değer yaratması amaçlı konulur. Ciddi hak kaybı yaratır.

18- İş programını ve süreleri net olarak belirtmemek.

Sürelerin ve iş programının net belirlenememesi hem fesih, hem cezai şart hem de ifanın devamlılığı, tamamlanması bakımından ayrıntılı düzenlenmeli ve kötüye kullanıma kapalı olmalıdır.

19- Sebepsiz fesihe dair aleyhe düzenlenmiş maddelere izin vermek.

Sebepsiz fesihe dair hususlar iki tarafı da korumak, sözleşmenin ayakta kalması ve ifanın tamamlanması bakımından ayrıntılı düzenlenmelidir.

20- Belirlenen cezai şart aşamaları ve külfetlerinin kötüye kullanılabilecek şekilde düzenlenmesine izin vermek.

Belirlenen cezai şart miktarı, hakedilme koşulları ve süreler önemlidir.Bunların cüzi kalması kötüye kullanıma açık olabileceği gibi orantısızlık ise Türk Medenî Kanunu (TMK) na aykırıdır.

Yukarıda yirmi başlık altında topladığım hatalar proje, ilgili arsaların durumu, taraflar ve diğer değişkenler bakımından değerlendirildiğinde yüzlerce dikkat edilmesi gereken husus şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Burada mühim olan projeyi, arsanın mevcut durumunu, Teknik ve hukuki gereksinimleri, mevzuatı, muhatap şirketi ve varsa arsa sahiplerinin durumunu kalan diğer özel hususlar ile beraber öncelikle ortaya koymaktır. Sonrasında ortaya konmuş projenin sağlam olarak sözleşme ile inşası ve süreç boyunca ayakta kalması için düzenlemeler yapılmış olmalı, tedbirler alınmış olmalıdır. Önleyici faaliyetler ve öngörü inşaat hukukunda ciddi mağduriyetlerinin önüne geçmekle beraber daima kazanımları korur. Bunun yanı sıra  başlangıcında gerçekçi olmalı ve sonuç alma odağını, kazanımların daima önüne konulmalıdır.